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美国百年房地产运行与住房制度启示录




本站讯、输电等管线要通过公有土地,必须向土地管理局通行权处申请批准,并支付租金。拥有土地所有权的私人或政府可自行或通过中介出租土地。出租方式有固定出租和浮动出租,但交易价格由市场和双方协商决定。

  自由的土地市场,造就了美国独特的“超级大地主”现象。2017年美国前十大地主及其家族,持有土地5.7万平方公里,占美国国土面积的0.58%,占私人所有土地的1%。

  3.2.3 土地管理制度:政府职能侧重服务市场,重视农地保护

  土地管理机构:美国在内政部设土地管理局,负责对联邦政府所有土地的管理,并对州政府和私人所有土地进行协调。对于私人所有土地,州和地方政府也有独立的规划系统。

  法律对土地的交易、使用做出明确规定。美国法律赋予政府对土地的终决权,包括占有、控制、管理、优先购买权等。主要表现为:对土地拥有权的限制,包括土地的取得与征收,拥有土地的种类、数量、位置等;对土地使用的限制,包括土地用途、规划、禁止闲置土地等;对土地交易的限制,包括变更登记、租赁期限和对土地投机的控制等;对公共用地的管理,包括对某些行业提供廉价的土地,为中产收入者提供优惠住房用地等。

  市场发达,政府职能以服务为主。在政策许可的范围内,土地可以自由买卖、出租、抵押和继承。私有土地之间买卖手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行登记即可。除了对土地买卖投机这些行为进行必要的监管之外,政府主要为市场提供服务。

  重视农地保护。20世纪30年代以后,美国的土地制度已基本形成并进入成熟稳定的发展阶段,但是大量的开垦使美国的土地资源遭到严重破坏。之后的几十年,美国的土地制度建设重点转移到对土地资源的保护。1981年《农用土地保护法》出台,严格控制将农用土地转为非农用地,1996年《联邦农业发展与改革法》出台,制定了保护备用地计划。2000年实施的《农业风险保护法》进一步限制了对农用地的非农化使用。

  3.2.4 当前的用地结构:居住用地充足

  地广人稀,居住用地充足。美国916万平方公里土地面积,以农林牧用地为主,农田、牧场、森林用地占比分别17%、29%和28%。居住用地共56万平方公里,其中1/4为城市居住用地、3/4为农村居住用地,占国土面积比重达6.2%,对应于3.3亿人的居住需求,人均居住用地面积高达1728平。

  3.3 税收制度:轻买方重卖方,支持住房自有,但抑制投机作用有限

  美国税收制度中,与居民住房相关的税种主要包括房地产税、租金收入所得税、房地产转让税费、资本利得税等。购房者、特别是自住需求购房者的税负较轻,短期投机行为从重征税。

  保有环节主要是房地产税,税负较轻。税率以支定收、实际税率不高,主要用于区域内的公共服务、有助于提升区域内房地产价值,有房户直接受益,对居民房价预期影响不大。

  交易环节轻买方重卖方,抑制短期投机。房地产转让税费,包括转让税、记录税、抵押贷款税等项目,主要以成交房价为税基,通常总和成本不超过5%,买卖双方共同分担,购房者所承担交易成本通常不超过3%;卖方需承担双方的经纪人佣金,总交易成本可达10%。对卖方还征收资本利得税,持有1年以上的联邦税率0-20%,持有不到1年的则纳入个人所得税综合征收,联邦税率10-37%,税负更重。

  联邦住房税式支出安排也重点支持住房自有,其中自住住房所享受的税收扣除、免除项目的规模占比达90%。

  3.3.1 房地产税

  房地产税在美国属于财产税,征收范围包括土地和房屋,为保有环节税种,归属于州和地方政府。通常由郡政府统一征收,然后划转到相应的政府部门。

  房地产税的计征

  房地产税=评估价值×评估率×名义税率。

  评估环节与征税环节隔离,保证公正性。通常,地方税务部门会设立两个平行的机构——税务评估办公室和税务专员办公室,前者负责每一块不动产的价值评估、后者根据评估价值和减免条款计算应征税额并负责征收,通过隔离评估与征税部门,确保评估的公正性。对每一不动产,会分别评估房产的价值与土地的价值。

  征收比例与减免政策,各州差异巨大。有些州并不对评估价值进行全额征收,而是有一个评估率,用以调节不同类型房产的实际税率。对于某些主体所持有的不动产,如宗教组织和政府的房产和土地,予以免税。另外,各州也有各自独特的减免政策,如纽约州对老年人、残疾人、退伍军人予以减免。

  名义税率的确定“以支定收”。州政府通常负责制定房地产税,而将税率、税收减免等权限下放给地方政府。地方政府制定每个年度的预算时,首先确定所需支出和收入,扣除房地产税以外的其他收入后,确定所需房地产税收入,再根据区域内的房地产评估总价值和评估率,确定本年度的名义税率。如果税率有所变化,须经本地居民投票通过后才能执行。通常,房地产税率不会每年都发生变化,居民的税负较为稳定。2018年,各州的房地产税实际税率介于0.27-2.4%。

  社会成本与收益:居民实际负担较轻、提升房地产价值,对居民房价预期影响不大

  美国房地产税自殖民地时代既已存在,19世纪末普遍实施、发展成熟。房地产征税起源于殖民地时期,殖民地政府对土地、建筑物、牲畜等课征财产税。在波士顿,教会征收财产税,用于教会费用和宗教教育。1787年美国宪法赋予联邦政府征收直接税的权利,其中包括房地产税。1798年、1814年、1815年、1816年、1861年,联邦政府为应对突发的财政需求,行使了对房地产的直接征税权。多数时期,房地产税征税权由州和地方政府行使。1796年,有四个州以估价的方式对房地产征税。1818年,伊利诺伊州率先实行一般财产税制度,对各类动产、不动产采取统一税率征收。19世纪中期,各州政府陆续对不动产进行征税。到19世纪末,33个州规定了统一财产税条款,规定财产从价计税,以房地产税为主的财产税发展成为州和地方政府的主力税种。

  美国居民的房地产税实际负担较轻。为了避免房地产税负担过重,各州纷纷规定了一系列针对特定人群的免税、减税、延期纳税和税收抵扣等优惠性措施。为了控制税负的上调,各州还有一系列的税率限制、房地产税收入增速限制、评估价值增长限制等控制性措施。美国房地产税占GDP比重2.7%,在国际主要发达国家中处于中等水平;占家庭收入的比重也稳定于历史低位水平,1980年以来,房地产占居民总收入和可支配收入的比重分别稳定于3.2%和3.6%左右,居民负担不重,又贡献了稳定的税源。

  房地产税收入对应支出于当地的公共服务,包括教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等项目,有助于提升区域内房地产价值,有房户直接受益。地方政府的房地产税收入,超过40%归属于学区政府,各有20%归属于郡政府和市政府,其余少量归属镇政府和特别区政府。学区政府96%的收入来自于房地产税,而96%的总支出用于教育;郡政府45%的收入来自于房地产税,总支出中医疗卫生、教育、公共安全的占比达1/3;市政府40%的收入来自于房地产税,总支出中公共安全和教育的占比达1/4。总体来看,超过50%的房地产税支出用于教育。

  3.3.2 租金收入所得税

  对于住房租金收入,需纳入个人所得进行征税,属于保有环节税收。租金收入所得税的应税金额为扣除物业费、房地产税、基本维修费、水电费、抵押贷款利息、折旧等持有成本后的净租金收入。

  联邦政府、州政府和地方政府均征收个人所得税。各级政府独立核算征收,每年1月1日-4月15日,纳税人在国税局、州及地方政府官网分别进行纳税申报。联邦政府和大多数州政府对个人或家庭收入实行综合征收,按超额累进税制,其中联邦个人所得税税率10-37%;州一级个人所得税的最高边际税率介于2.9-13.3%。

  每年,联邦政府会对税率区间做税收指数化调整,以消除通货膨胀造成实际应纳税额增加的效应,2018年以前,依据CPI进行调整,2017年税改法案《减税和就业法》通过,规定自2019年起依据CCPI进行调整。

  3.3.3 房地产转让税费

  房地产转让税费,是政府对房地产交易的产权转让而征取的税收及费用,主要包括房地产转让税、记录税、抵押贷款税等各类项目,向买卖一方或双方共同征收,在转让过户时一次性缴纳。

  房地产转让税费归属于州和地方政府。各州对房地产交易税费有独立立法权,自主决定是否征收、税费种类、税率费率、征收主体等项目。美国各州中,有12个州不征收房地产转让税费,17个州只征收州一级税费,2个州只征收地方政府一级税费,19个州同时征收州和地方政府税费,华盛顿哥伦比亚特区也有征收。

  房地产转让税是最常见最主要的转让税种,35个州和华盛顿哥伦比亚特区都有征收,部分地区使用印花税、契税、过户税/费或消费税等名目。除了亚利桑那州固定收取2美元转让费之外,各州多以房地产交易价格为税基,州一级税率从科罗拉多州的0.01%到特拉华州的3%不等,多由卖方负担或买卖双方均摊。房地产转让税在财政收入中占比较低,如新罕布什尔州和宾夕法尼亚州,州房地产转让税率分别为1.5%和1%、在各州中处于中等偏高水平,而房地产转让税收入占州政府财政收入的比重分别约为1%和0.7%、占税收收入的比重分别约为2%和1.5%。

  除了房地产转让税,在美国房地产转让过程中还涉及记录税、抵押贷款税等税费成本。记录税/费,除以固定费用方式征收外,通常以房地产交易价值为税基,州一级税率介于0.3-1.45%。如果购房者使用抵押贷款,还要缴纳抵押贷款税,通常以抵押贷款金额为税基,州一级税率介于0.02-1.05%。

  由于地方政府对房地产转让较少征税或税率普遍较低,各地区的州和地方的房地产转让税费的总和水平通常不超过交易价格的5%,买卖双方各不超过3%。在美国,房地产交易中买卖双方通常都会各雇佣一位经纪人来协助从选房看房到议价、到贷款付款、到过户的全套流程,每位经纪人的佣金普遍为交易价格的3%且均由卖方负担,因此,卖方的交易成本接近10%,买方负担明显小于卖方。

  3.3.4 资本利得税

  资本利得税,是政府对不动产交易所产生的收益进行征税,为交易环节税种,归属包括联邦政府、大多数州政府及少数地方政府。

  资本利得税的计征

  资本利得税的税基是房地产出售时所获差价扣除基本费用后的收入净额,基本费用包括转让税费、维修费、法律费等。

  税率采用超额累进制。为抑制短期投机、鼓励长期投资,税率依据持有年限有所差别。持有不到1年的短期资本利得税税率较高,适用个人所得税分级税率,其中联邦税率10-37%、共分7档。持有满1年的长期资本利得税税率较低,其中联邦税率介于0-20%,共分3档;2018年,美国各州的联邦和州的长期资本利得加总的最高档税率介于20-40%,其中9个州免征州级资本利得税,15个州在计征州资本利得税时允许税前扣除联邦资本利得税、或设有地方政府一级资本利得税、或对资本利得收入有特殊的税收安排。

  市场效果:税收波动显着,并不能有效抑制房地产投机

  尽管美国资本利得税重在抑制住房投机,特别是短期投机行为,但实际效果有限。一是税收波动显着,次贷危机前资本利得税的波动浮动基本在-50%至50%之间,表明住房投机活动存在周期性活跃和冷却现象。二是税收波动比住房交易额更大,在住房交易额显着增长或减少的时期,资本利得税的变化程度更大,表明住房交易活跃时期投机行为更为活跃,并未受到有效抑制。三是税收波动与交易量、房价的波动基本同步,但交易量变化最为领先,房价变动居中,税收最为滞后,一方面是由于税收计征的滞后性,另一方面,也反映即使有资本利得税的负向激励,但住房市场的活跃仍能显着激发投机行为。

  3.3.5 税收优惠:联邦住房税式支出

  联邦政府通过直接支出和税式支出两种方式支持住房产业活动。税式支出是指由于根据联邦税法对个人或公司总所得实施特定的免除、豁免、扣除条款或提供特定的税收抵免、税率优惠、税收递延,而造成的税收损失。联邦政府的住房相关税式支出规模远大于直接支出,2018年近3000亿美元,占联邦财政收入9%。

  美国住房税式支出的主要目标是促进住房自有。目前美国住房相关税式支出共十类,其中估算净租金收入免除、自住住房抵押贷款利息扣除、住房出售资本利得免除、自住住房房地产税扣除四项占比超90%,适用条件均是自住住房。2018年,估算净租金收入免除在住房税式支出中占比最高,达42%,其次是自住住房抵押贷款利息扣除、住房出售资本利得免除、自住住房房地产税扣除,分别占比23%、15%、12%。

  估算净租金收入免除

  估算净租金收入免除,是在联邦个人所得税应税收入中免除自住住房净租金收入。估算净租金收入=自住住房数量*可比住房市场租赁价格-费用,费用主要包括抵押贷款利息、房地产税、维修费、保险、折旧等。

  估算净租金收入免除目前是联邦政府的最大住房税式支出项目。 2009-2017年,估算净租金收入免除在联邦住房税式支出中的占比持续提升,自2013年成为最大的项目,2017年占比达42%,超1200亿美元。

  自住住房抵押贷款利息扣除

  自住住房抵押贷款利息扣除,是从个人所得税应税收入中扣除主要住房和1套第二住房的抵押贷款利息支出。1997-2017年,贷款利息对应的抵押贷款金额上限100万美元。2017年税改法案将对应的上限下调至75万美元。

  2012年之前,自住住房抵押贷款利息扣除是最大的住房税式支出项目,八十年代占比约60%,九十年代占比50%;次贷危机后下降至2018年的23%,目前是第二大住房税式支出项目。

  住房出售资本利得免除

  如果居民在出售住房前的5年内,作为自住主要住房达2年,则最多可免除25万美元联邦资本利得税应税收入,夫妻联合申报为50万美元。该免除每2年至多使用1次。次贷危机之前,住房出售资本利得免除在联邦住房税式支出中的占比一度超过20%,危机后显着下降,2010年以来的比重在15%左右。

  自住住房房地产税扣除

  居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣除。最多扣除1万美元,若已婚人士单独申报则最多5千美元。2010年以来,自住住房房地产税扣除占联邦住房税式支出比重在12%左右。

  

资本市场开放再跨步 中日ETF通落地

本报见习记者刘伟杰

日前,在首届中日资本市场论坛上,上海证券交易所与日本交易所集团签署了中日ETF互通协议。证监会易会满表示,推动中日ETF互通,有利于丰富跨境公募基金产品体系,更加便利两国投资者参与对方资本市场投资交易,这对于深化两国资本市场合作发展具有重要意义。

“ETF的全称是指交易型开放式指数基金,这种基金在交易所上市交易、基金份额可变,具备分散投资、交易成本低、高透明性的优点。”如是金融研究院宏观策略高级研究员葛寿净昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,ETF通开通后,内地投资者可获得投资境外ETF的机会。另外,ETF通易于推广到与其他境外交易所的合作中,故而成为主要推进的方向。

“中日签订ETF互通协议标志着我国资本市场对外开放又向前迈进了一步。”湘财证券研究所宏观研究员祁宗超昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,不同于沪伦通这样的互通机制,ETF通的投资标的并不是海外资本市场的单个股票存托凭证,而是投资于海外资本市场的交易型指数基金。另外,相对于投资海外个股的存托凭证,ETF通具有风险分散、投研成本低等特征,对于全球资产配置的需求来说,ETF通是一项很好的分享海外资本市场成长的工具。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁昨日对《证券日报》记者表示,一方面,这能够提升海外投资者配置国内优质资产便利性,吸引更多海外资金来到国内进行投资;另一方面,这也丰富了国内投资者的可投资资产类型,有助于进行更好的规划投资组合,从而控制风险实现收益。

另外,内地与香港ETF通也一直处于酝酿阶段。香港证监会于2018年年底明确表示希望2019年可以同内地达成ETF互挂。葛寿净表示,由于ETF通可以满足内地投资者对全球资源配置的需求,并且香港本地投资者对于ETF的投资较少,故而中日ETF通与内地香港ETF通的开通,会吸引更多的国内资金进入日本、中国香港市场。

祁宗超也表示,中日ETF互联互通,不仅能够使两国投资者的投资渠道多元化,同时伴随着海外成熟资金的进入,也有利于我国股票市场估值体系的重构,平抑市场的非理性波动,长期来看有利于我国股票市场的成熟发展。

冲天牛优衣库海外销售超过日本本土 大陆收益增长20%

2019年4月11日,旗下拥有包括UNIQLO(优衣库)、GU(极优)在内的知名品牌的全球服饰零售商Fast Retailing Co。, Ltd。(迅销有限公司,以下简称迅销),公布了2019年上半年(截止至2019年2月底)业绩报告。从报告公布的数据来看,其上半年收益、经营溢利、所得税前溢利及母公司拥有人应占溢利均创下历年来新高纪录。

根据迅销上半年业绩报告显示,综合收益总额为12676亿日元,较上年度同期增长6.8%;综合经营溢利总额为1729亿日元,同比增长1.4%;期间所得税前综合溢利为174 股票配资推荐鑫东财平台 2亿日元,同比增长5.5%;母公司拥有人应占溢利为1140亿日元,同比增长9.5%。

值得注意的是,优衣库海外销售收入超过本土。

海外优衣库事业分部收益、溢利双增长,业绩持续表现稳健。上半年的收益为5800亿日元,同比增长14.3%,经营溢利为884亿日元,同比增长9.6%。而日本优衣库事业分部期间收益为4913亿日元,同比下降0.5%;经营溢利为677亿日元,同比下降23.7%,报告将原因归结为暖冬影响、折扣加大和行政开支。

海外事业分部中,中国大陆表现尤为出色,收益、溢利增长率保持在约20%的高水准,并带动大中华地区整体收益、溢利双位数增长。东南亚及大洋洲地区所有市场的同店销售净额均保持增长。而美国在上半年度经营溢利实现了扭亏为盈,欧洲地区的经营溢利同比持平。

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